Que vaut votre usufruit ?

Vous possédez l’usufruit ou la nue-propriété d’une maison ou d’un terrain. Quelle est la valeur de ces droits ?

Il est plus simple de posséder une chose en pleine propriété. On peut ainsi en disposer à sa guise et sa valeur est facile à déterminer.

Il en va autrement si vous ne possédez pas la pleine propriété d’une chose, par exemple parce que vous n’en avez que la nue-propriété ou l’usufruit.

Le nu-propriétaire a bien la chose en sa possession, mais il ne peut en recueillir les fruits. Concrètement, il ne peut l’utiliser lui-même ou la donner en location pour empocher les loyers.

Pour sa part, l’usufruitier ne possède pas la chose, mais il jouit de ses fruits. Il peut donc occuper une habitation gratuitement ; il peut aussi la mettre en location et encaisser les loyers.

Par vente ou héritage

On peut devenir usufruitier ou nu-propriétaire à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier. Le vendeur peut en effet scinder ces deux éléments.

Toutefois, la nue-propriété et l’usufruit sont le plus souvent dissociés lors d’un héritage. Lorsqu’une personne décède, en l’absence d’autres dispositions, la nue-propriété de sa succession revient à ses enfants et l’usufruit à son partenaire.

Pour le conjoint, l’usufruit de l’habitation familiale et du mobilier constitue d’ailleurs un droit réservataire. Autrement dit, il ne peut lui être retiré, pas même par testament, contrairement aux autres biens.

Évaluation lors d'une succession

Quelle est valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ? Tout dépend de l’âge de l’usufruitier, car celui-ci exercera son droit de jouissance toute sa vie durant. Plus il est jeune, plus il fera usage de la chose, et plus le nu-propriétaire devra attendre longtemps avant de recueillir la pleine propriété du bien, car cet événement ne se produira qu’au décès de l’usufruitier.

Quiconque hérite de la nue-propriété ou de l’usufruit d’une chose doit le signaler dans la déclaration en vue de l’impôt sur la succession ou des droits de succession. Le fisc utilise des taux fixes pour les déterminer.

Evaluation lors d'une conversion

L’affaire n’est pas close pour autant. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas condamnés à cohabiter. Le législateur a en effet prévu la possibilité, pour le nu-propriétaire, de racheter l’usufruit. Les deux parties peuvent convenir librement du prix. Si elles n’arrivent pas à s’entendre, des tableaux existent à cet effet, mais ils sont différents de ceux utilisés pour fixer l’impôt sur la succession ou les droits de succession. Publiés chaque année au Moniteur belge – la dernière version date du 3 juillet 2019 –, ces tableaux établissent une distinction entre les usufruitiers et les usufruitières. Ainsi, l’usufruit est évalué à 33,29 % de la valeur totale dans le cas d’un homme et à 35,68 % pour une femme. La nue-propriété s’établit alors à 66,71 % ou 64,32 %, respectivement, de la valeur totale du bien concerné.

Pour le calcul de la valeur de l’usufruit, le partenaire survivant est censé avoir au moins 20 ans de plus que l’aîné des enfants issus d’un précédent mariage. Ces enfants sont ainsi protégés dans le cas où le défunt s'était remarié avec une personne nettement plus jeune que lui.

La possibilité de conversion d’un usufruit porte uniquement sur les biens qui ne composent pas le mobilier, à l’exclusion de l’habitation familiale. Pour ces choses, l’usufruitier peut jouir de son droit toute sa vie durant.