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Marchés financiers : aperçu de la situation

Par Yves Kazadi, Senior Analyst - 02/12/2022

Aperçu des marchés

Avis de tempête sur le marché immobilier

La hausse des taux va affecter la demande et les prix des logements. Le défi de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments pourrait toutefois offrir des opportunités aux investisseurs.

Si les baromètres des prix sur les marchés immobiliers résistent jusqu’à présent, cela ne semble être qu’une question de temps. La hausse rapide des taux affecte déjà certains indicateurs avancés comme les demandes de crédits hypothécaires. En net, 64 % des banques de la zone euro anticipent un recul de la demande au 4e trimestre, comparable à ce qui a été observé en 2020 en plein confinement et durant la crise financière de 20081. Les deux principaux freins épinglés sont la confiance des consommateurs et le niveau des taux d’intérêt.

Taux et conditions de crédit

Les taux ont un effet direct sur la capacité d’emprunt des candidats acheteurs. Plus le taux est élevé, moins un ménage peut emprunter avec une mensualité identique - qui dépend souvent de ses revenus. D’autant plus que les autorités ont enjoint au secteur de durcir les conditions d’octroi de crédits hypothécaires ces dernières années2.

Une demande qui fait suite à la forte hausse des prix de l’immobilier dans le sillage de la politique monétaire accommodante menée par la Banque centrale européenne (BCE) depuis 2008. La surévaluation des prix s’était encore amplifiée durant les années de pandémie, quand nombre de ménages ont voulu acheter/changer de logement.

Selon des indicateurs comme les prix par rapport aux revenus des ménages et aux loyers, les biens au Luxembourg, en Autriche, en Allemagne et en Suède présentent la plus forte surévaluation.

Risque de chute de plus de 10 %

Les ménages seront d’autant moins enclins à s’endetter et à prendre des risques pour acheter un logement s’ils appréhendent l’avenir. Actuellement, le niveau de confiance des consommateurs flirte avec ses plus bas depuis le début des données (en 1985)3 dans un climat d’inflation, de crise énergétique et de menace de récession.

Selon le Fonds monétaire international (FMI), les prix des logements pourraient chuter jusqu’à plus de 10 % dans les pays développés. De plus, le Comité européen du risque systémique (CERS) a averti du risque d’émergence de vulnérabilités dans le secteur de l’immobilier résidentiel en Autriche, en Belgique, au Danemark, en Finlande, au Luxembourg, aux Pays-Bas, eu Royaume-Uni et en Suède4.

Outre les niveaux de valorisation, ce type d’avertissement est aussi lié au type d’emprunts. Aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni, la part de ménages ayant un crédit à taux variable est plus importante, jusqu’à plus de 25 %. Ils sont donc directement affectés par la remontée des taux, ce qui peut déséquilibrer leur budget.

Menaces et opportunités

Dans un tel contexte, il n’est guère surprenant d’assister à une baisse des permis de construire octroyés dans de plus en plus de pays, dont la France5 et l’Allemagne6. Ce qui va affecter le secteur de la construction et tous ses fournisseurs, le secteur absorbant 13 % de la production industrielle en Europe.

Cependant, la crise énergétique a aussi mis en avant l’importance de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Plus de la moitié du parc immobilier européen a plus de 50 ans et le rythme de rénovation n’est que de 1 % par an. L’Union européenne a prévu une enveloppe de 200 milliards € pour le faire passer à 3 % dans le cadre de sa stratégie de neutralité carbone pour 2050.

L’actuelle correction des industries liées à l’immobilier en Bourse peut ainsi offrir des opportunités parmi les fabricants de solutions contribuant à la performance énergétique des bâtiments, comme les fabricants de pompes à chaleur. D’autant plus que l’UE semble avoir retenu la leçon des panneaux solaires et veille davantage à ne pas subsidier indirectement le développement de la concurrence étrangère.

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Sources:

1. https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_surveys/bank_lending_survey/html/ecb.blssurvey2022q3~f65831209d.en.html#toc10

2. https://www.nbb.be/fr/articles/la-banque-nationale-exhorte-le-secteur-financier-faire-preuve-dune-prudence-accrue-dans

3. https://www.nbb.be/fr/articles/la-banque-nationale-exhorte-le-secteur-financier-faire-preuve-dune-prudence-accrue-dans

4. https://www.imf.org/external/french/np/blog/2016/120916f.htm

5. https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/les-logements-neufs-0?rubrique=53

6. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/11/PD22_485_3111.html

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