Construction optimale pour votre bâtiment professionnel

Tout comme il est toujours conseillé d’acheter une habitation privée en privé, il est souvent conseillé de faire l’acquisition de bâtiments industriels, bureaux ou magasins via la société.

Bien commercial : en privé ou en société ?

Bien commercial : en privé ou en société ?

Régime fiscal plus intéressant

Les frais reliés à ce type de biens immobiliers sont parfois élevés, mais complètement déductibles dans le cadre d’une société, alors que cette déductibilité est limitée à maximum 40 % du montant total des loyers sur base annuelle pour un particulier. De plus, les revenus de ces biens sont taxés plus sévèrement pour les particuliers (maximum 50 %) que pour les sociétés (maximum 33,99 %).

Limiter les taxes sur la plus-value

Par contre, en cas de revente, les éventuelles plus-values réalisées ne sont pas taxées pour les particuliers et taxées à 100 % pour les sociétés. Les sociétés peuvent pallier ce désavantage en prévoyant des montages alternatifs, comme, par exemple, le droit de superficie. Dans ce cas, une distinction est faite entre le propriétaire du sol – généralement l’administrateur de la société en tant que particulier – et la société qui bénéficie d’un droit réel temporaire sur la pleine propriété du bâtiment. À l’issue du terme convenu, la pleine propriété retourne au propriétaire du sol. Ce qui permet d'éviter l’impôt.

Montages pour fiscalité optimale

Une autre solution pour éviter les taxes sur la plus-value, est de scinder l’immobilier en nue-propriété et usufruit. Le nu-propriétaire accorde, pour une durée déterminée, l’usufruit de la propriété à une société, et à l’issue du terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans que la société n’ait à s’acquitter d’une taxe sur la plus-value. Ce montage n'entraîne aucune conséquence fiscale pour le nu-propriétaire. De tels montages permettent de combiner tous les avantages pour une fiscalité optimale.

Il s'agit d'une matière spécifique et complexe, n'hésitez pas à en parler à votre conseiller.

En résumé

  • Evitez le mélange de patrimoines
  • Intégrez la question des plus-values
  • Trouvez la bonne optimisation fiscale avec votre conseiller et/ou votre comptable