Il est moins cher de recevoir un bien immobilier en donation qu’en héritage

Pourquoi attendre lorsque l’on souhaite transmettre son bien immobilier à sa progéniture ? Actuellement, les enfants le recueillent généralement par héritage au décès de leurs parents, mais ceux-ci peuvent aussi le leur donner de leur vivant, éventuellement sous réserve d’usufruit. Ils paient certes un impôt ou des droits de donation, mais cela leur revient finalement moins cher que l’impôt sur la succession ou les droits de succession.

Pour donner un bien immobilier, il faut passer par un notaire. La transaction doit être consignée dans un acte authentique et ensuite enregistrée.

La donation d’un bien immobilier n’est donc pas gratuite. Il faut payer non seulement les honoraires et les frais de notaire, mais aussi l’impôt de donation (en Flandre) ou les droits de donation (à Bruxelles et en Wallonie).

Le montant de l’impôt de donation varie entre les Régions, qui peuvent en fixer librement le taux. L’impôt est dû dans la Région où l’on a habité le plus longtemps au cours des cinq dernières années, même si l’on a entre-temps déménagé et que le bien immobilier est situé dans une autre Région.

Aussi les taux ont-ils évolué au cours des dernières années. Depuis quelques mois, ils ont néanmoins été harmonisés dans toute la Belgique. Les taux suivants s’appliquent à présent à la donation d’un bien immobilier entre partenaires et en ligne directe :

• 0 - 150.000 euros : 3%
• 150.000 - 250.000 euros : 9%
• 250.000 - 450.000 euros : 18%
• > 450.000 euros : 27%

À noter qu’en Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, on entend par « partenaires » les conjoints et les personnes ayant déposé une déclaration de cohabitation légale. En Flandre, sont également visées les personnes ayant cohabité de manière ininterrompue pendant au moins un an avec le donateur, en vivant en ménage avec lui.

En Flandre, ces taux peuvent être réduits si le bénéficiaire de la donation emménage dans l’habitation endéans les cinq ans et si un entrepreneur y effectue des travaux de rénovation énergétique d’une valeur minimale de 10 000 euros. Les taux au tableau ci-dessus sont alors de 3, 6, 12 et 18 %, respectivement.

Par ailleurs, un taux réduit s’applique aussi en Flandre à la donation d’un terrain à bâtir, moyennant certaines conditions. Cette mesure de faveur s’éteindra cependant à la fin de l’année 2019.

En Wallonie, le bénéficiaire d’une donation peut, en cas de rénovation énergétique, se faire rembourser, sous certaines conditions, un quart du montant de l’investissement à concurrence maximale de 2 500 euros. À noter que cet avantage est aussi octroyé lorsque le bien a été reçu en héritage.

Plus avantageux que les droits de succession

L’impôt de donation (en Flandre) ou les droits de donation (à Bruxelles et en Wallonie) sont plus faibles que les droits de succession dus après un décès. Il existe néanmoins des différences entre les Régions.

Région flamande :

• Jusqu'à 50.000 euros : 3%
• 50.000 - 250.000 euros : 9%
• > 250.000 euros : 27%

Région wallonne :

• Jusqu'à 12.500 euros : 3%
• 12.500 - 25.000 euros : 4%
• 25.000 - 50.000 euros : 5%
• 50.000 - 100.000 euros : 7%
• 100.000 - 150.000 euros : 10%
• 150.000 - 200.000 euros : 14%
• 200.000 - 250.000 euros : 18%
• 250.000 - 500.000 euros : 24%
• > 500.000 euros : 30%

Région de Bruxelles-Capitale :

• 0 - 50.000 euros : 3%
• 50.000 - 100.000 euros : 8%
• 100.000 - 175.000 euros : 9%
• 175.000 - 250.000 euros : 18%
• 250.000 - 500.000 euros : 24%
• > 500.000 euros : 30%

Endéans les trois ans

Faites attention si vous envisagez de faire plusieurs donations à la même personne endéans la période de trois ans. Dans ce cas, toutes les donations sont cumulées pour déterminer le taux (plus élevé) applicable à la dernière donation. Il va de soi qu’il ne faut plus s’acquitter de l’impôt sur la première donation. Le cumul vise uniquement à fixer le taux pour la dernière donation.

Avec réserve d’usufruit

Si vous voulez donner un bien immobilier à vos enfants, vous ne devez pas forcément vous dépouiller tout de suite de votre patrimoine. Les parents peuvent conditionner la donation à une réserve d’usufruit. Dans ce cas, ils se bornent à transmettre la nue-propriété. Ils peuvent ainsi rester dans l’habitation ou en percevoir le loyer.

Les notaires mettent généralement en garde contre la donation de l’habitation familiale propre, même sous réserve d’usufruit. Si vous n’en êtes plus que l’usufruitier, il vous sera difficile d’en retirer un revenu suffisant, par exemple pour emménager dans une maison de repos ou une résidence-services.