Le logement avec assistance est-il un bon placement ?

Avez-vous songé à acquérir un logement avec assistance ? Est-ce pour y habiter vous-même plus tard ? Ou considérez-vous cela comme un placement ? Dans un cas comme dans l’autre, vous devez tenir compte des deux facteurs les plus importants : une bonne situation et une exploitation sérieuse.

Un logement avec assistance – on parlait aussi autrefois d’une résidence-services – est une maison ou un appartement occupé par une personne encore capable de vivre seule, mais souhaitant bénéficier de certains soins. Le résident paie un loyer pour l’utilisation du bien et un montant supplémentaire pour l’éventail de soins mis à sa disposition.

On s’attend généralement à ce que les besoins en logements de ce type augmenteront fortement au cours des prochaines années. D’ici 2036, le nombre de Belges âgés de 65 à 80 ans devrait augmenter de 50 % et atteindre les 2,1 millions.

Avantages fiscaux

Les pouvoirs publics encouragent dès lors la construction de logements avec assistance. Ainsi, les acheteurs ne doivent payer qu’une TVA de 12 % sur ces logements, au lieu des 21 % habituels. Ils bénéficient en outre d’une exonération du précompte immobilier. Ces avantages fiscaux sont cependant soumis à une série de conditions, qui varient selon la Communauté concernée. En effet, les logements avec assistance ne relèvent pas de la législation classique sur les loyers, mais du secteur des soins, une compétence communautaire.

En Communauté flamande, le logement avec assistance doit disposer d’un séjour, d’une chambre à coucher, d’une cuisine et d’une salle de bain séparée avec toilette et baignoire ou douche. La surface minimale de la cuisine, du séjour et de la chambre doit être de 40 m². Le logement doit en outre être aménagé de manière à accueillir les personnes à mobilité réduite : larges couloirs, poignées dans la douche et le WC, etc. Le complexe de logements avec assistance doit aussi comprendre un espace de rencontre et un système permettant d’appeler à l’aide en cas d’urgence. Tous ces aspects font que la construction d’un logement avec assistance est plus chère que celle d’un bâtiment classique. En règle générale, les résidents doivent avoir au moins 65 ans, mais un quart des unités de logement peut être loué à des personnes plus jeunes. S’il s’avère ultérieurement que les conditions ne sont plus remplies, l’acheteur doit rembourser une partie de l’avantage fiscal.

En Communauté française, des règles similaires s’appliquent, mais avec quelques variations. Ainsi, le résident d’un logement avec assistance doit avoir au moins 60 ans et, depuis 2015, la superficie minimale est de 45 m². Par ailleurs, il doit y avoir une salle polyvalente, également accessible aux personnes de plus de 60 ans qui ne sont pas résidentes, une toilette à proximité de cette salle et un raccordement à la télédistribution.

En Région de Bruxelles-Capitale, les structures de soins peuvent faire le choix d’appartenir à l’une ou l’autre Communauté. Elles peuvent aussi ne pas faire ce choix. Dans ce cas, elles relèvent de la compétence de la Commission communautaire commune. On parle aussi d’« institutions bicommunautaires »

Comparable à un appartement

L’achat d’un logement avec assistance dans un complexe est comparable à l’achat d’un appartement ordinaire. L’acheteur acquiert une partie privative et une partie des espaces communs. Il devient membre de l’association des copropriétaires qui décide de l’entretien et des investissements dans les espaces communs.

Scission entre propriété et usage

Si vous achetez un logement avec assistance, vous pouvez l’utiliser vous-même ou le mettre en location. Dans ce dernier cas, l’exploitant agréé du complexe vous reversera les loyers perçus, en retenant pour lui la partie que le résident paie pour son éventail de soins.

Une autre possibilité consiste, pour des enfants, à acheter un logement avec assistance et à transférer à leurs parents le droit d’y habiter.

Renon

Si le propriétaire veut occuper plus tard son logement avec assistance, il peut donner son renon au locataire. Ce préavis est de deux mois, sauf si une autre durée a été convenue dans le bail. À cet égard, la location des logements avec assistance n’est donc pas soumise aux règles classiques applicables à la location de logements.

Malgré les besoins énormes, un grand nombre de logements avec assistance thérapeutique sont vides. Cela s’explique entre autres par une offre abondante, l’éloignement du centre ou le coût des soins, jugé trop élevé par les utilisateurs potentiels. En outre, la moyenne d’âge des résidents dépasse largement les 65 ans. Enfin, de nombreux appartements classiques bon marché ont été construits ces dernières années. Un bon logement avec assistance ne dépend donc pas seulement de la qualité du bâtiment, mais peut-être plus encore de l’exploitant qui, en échange d’une rémunération plus élevée, doit offrir un éventail de soins intéressant.

Fiscalité

La location d’un logement avec assistance est imposée comme celle d’une habitation classique. Autrement dit, vous devez déclarer le revenu cadastral et le fisc l’augmentera automatiquement de 40 % pour calculer l’impôt sur les personnes physiques.