Comment sont taxées les secondes résidences ?

Ces dernières années, la faiblesse des taux a incité bon nombre de Belges à investir dans une seconde résidence. Mais quelles sont les conséquences fiscales d’une telle décision ?

Précompte immobilier

Si vous possédez un bien immobilier, vous aurez d’office affaire au fisc. Chaque année, les propriétaires reçoivent un avertissement-extrait de rôle en matière de précompte immobilier, que l’on appelle aussi communément le « cadastre ». Ils le reçoivent pour leur habitation propre, mais aussi pour leur seconde résidence et les autres biens qu’ils possèdent. Peu importe que ceux-ci soient loués ou non.

En Flandre, le précompte immobilier représente 2,5 % du revenu cadastral après indexation (l’index pour 2018 s’élève à 1,7863), tandis que Bruxelles et la Wallonie perçoivent une taxe de 1,25 %. Les centimes additionnels provinciaux et communaux viennent s’ajouter au précompte.

Le revenu cadastral est la valeur attribuée à l’habitation par l’autorité publique. En principe, il doit correspondre au revenu potentiel tiré des loyers. Pour l’habitation propre, il équivaut à l’économie que vous réalisez en ne devant pas prendre celle-ci en location.

Pour l’habitation propre, vous pouvez, dans certains cas, obtenir une réduction du précompte immobilier, mais pas pour votre seconde résidence.

Impôt des personnes

La question ne s’arrête pas à l’avertissement-extrait de rôle annuel. Si vous occupez vous-même votre seconde résidence ou si vous la louez à un particulier qui l’utilise à des fins purement privées, vous devez aussi indiquer le revenu cadastral dans votre déclaration fiscale annuelle. Le fisc indexera ensuite celui-ci et le majorera encore de 40 %. Ce montant est ensuite cumulé à vos revenus et imposé au taux marginal, qui frappe la tranche la plus élevée de vos revenus globalisés.

En revanche, si vous louez le bien à une personne qui y exerce ses activités professionnelles ou à une société, vous ne devez pas déclarer le revenu cadastral, mais le revenu immobilier net, à savoir le loyer diminué d’une déduction forfaitaire de frais. Cette dernière s’élève à 40 % du loyer perçu, mais est plafonnée aux deux tiers du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation pour cette année n’est pas encore connu. Pour l’exercice d’imposition 2018 (revenus 2017), il s’élevait à 4,39.

Dans le cas d’une location à usage professionnel, le loyer net ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Une telle location est donc toujours taxée plus fortement que dans le cas d’une utilisation privée.

Un certain nombre de bailleurs prévoient pour cette raison dans le bail que le bien ne peut être utilisé à des fins professionnelles. Le contrat de location peut aussi opérer une distinction entre les usages privé et professionnel afin d’appliquer le traitement fiscal approprié à chaque partie. Si une telle distinction n’est pas prévue, en cas d’occupation professionnelle, la totalité du bien est imposée selon le régime le moins favorable.

D’autres règles s’appliquent aux biens que vous donnez en location à une société dans laquelle vous exercez vous-même un mandate.

Location d’un meublé

Si vous mettez en location un meublé, 40 % du loyer global seront considérés comme la rémunération des meubles, sauf si le contrat prévoit une autre clé de répartition. Fiscalement parlant, il s’agit d’un revenu mobilier. Vous pouvez ensuite réduire de moitié ce montant pour tenir compte des coûts des meubles. Le solde est imposé au taux de 30 %.

L’autre partie du loyer est considérée comme un revenu immobilier.

Taxation de la plus-value

Si vous décidez de vendre l’habitation endéans les cinq ans, vous devrez vous acquitter d’une taxe de 16,5 % sur la plus-value éventuelle. Cette plus-value consiste en la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Vous avez le droit de déduire les frais de vente du prix de vente et d’ajouter les frais d’achat au prix d’achat, ou d’opter pour une augmentation forfaitaire de 25 % de ce dernier. Vous pouvez en outre majorer le prix de 5 % supplémentaires pour chaque année complète entre l’achat et la vente et déduire également les frais de rénovation.

Taxes communales

Enfin, de nombreuses communes taxent les secondes résidences. Elles cherchent ainsi à faire participer les propriétaires aux coûts des infrastructures communales.

Emprunts

Mais le fisc n’est pas seulement là pour vous taxer : parfois, c’est aussi votre ami. Si vous contractez un emprunt hypothécaire en vue de l’achat d’une seconde résidence, vous pouvez indiquer les remboursements sur votre déclaration fiscale, pour bénéficier non pas du bonus logement flamand ou du chèque-habitat wallon – ils ne s’appliquent qu’à l’habitation familiale –, mais du régime fédéral de l’épargne à long terme. Vous pouvez déduire fiscalement le capital remboursé et les primes de l’assurance solde restant dû, à concurrence maximale de 2 310 euros pour l’exercice d’imposition 2019 (revenus 2018). Ce maximum comprend du reste aussi les versements effectués dans le cadre de l’épargne à long terme par l’intermédiaire d’une assurance épargne de la branche 21. La corbeille peut donc être rapidement comble. La déduction fiscale procure une réduction d’impôt de 30 %.

Vous pouvez déduire de votre revenu cadastral les intérêts de l’emprunt relatif à votre seconde résidence.