Wat zijn de fiscale gevolgen van de aankoop van een tweede woning?

De lage rente heeft heel wat mensen er de jongste jaren toe aangezet te investeren in een tweede woning. Wat zijn de fiscale gevolgen van hun beslissing?

Onroerende voorheffing

Wie vastgoed bezit, komt onvermijdelijk in contact met de fiscus. Zo ontvangen eigenaars elk jaar een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing, in de volksmond ook bekend als de grondbelastingen. Dat geldt zowel voor de eigen woning als voor de tweede en volgende panden in eigendom. Het maakt daarbij niet uit of ze worden verhuurd of niet.

In Vlaanderen bedraagt de onroerende voorheffing 2,5% van het kadastraal inkomen, nadat dit aan de index (voor 2018 bedraagt die 1,7863) is aangepast. Brussel en Wallonië heffen 1,25%. Bovenop die bedragen komen nog de provinciale en gemeentelijke opcentiemen.

Het kadastraal inkomen is door de overheid toegekend aan de woning. Het moet in principe overeenkomen met de potentiële huuropbrengsten. Voor de eigen woning komt dat neer op de besparing die u realiseert omdat u niet moet huren.

Voor de eigen woning kunt u in een aantal gevallen vermindering van onroerende voorheffing krijgen, voor de tweede woning niet.

Personenbelasting

Bij het jaarlijkse aanslagbiljet stopt het evenwel niet. Houdt u de tweede woning in eigen gebruik of verhuurt u ze aan een particulier die ze louter privématig gebruikt, dan moet u het kadastraal inkomen ook opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. De fiscus zal het vervolgens indexeren en bijkomend verhogen met 40%. Dat bedrag wordt ten slotte aan uw inkomen toegevoegd en getaxeerd in de hoogste schijf waarin uw globaal inkomen valt.

Verhuurt u de woning daarentegen aan iemand die er zijn beroepsactiviteiten in uitoefent of aan een vennootschap, dan moet u niet het kadastraal inkomen aangeven, maar wel het netto onroerend inkomen. Dat is de huur, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. Die laatste bedraagt 40% van de ontvangen huur, weliswaar met een maximum van twee derde van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Voor dit jaar is de revalorisatiecoëfficiënt nog niet gekend. Voor het aanslagjaar 2018 (inkomsten 2017) bedroeg hij 4,39.

De nettohuur mag bij een verhuring voor beroepsgebruik niet lager uitvallen dan het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermeerderd met 40%. Een dergelijke verhuring wordt dus altijd strenger aangerekend dan een voor privégebruik.

Een aantal verhuurders neemt daarom in zijn huurcontract op dat de woning niet voor professionele doeleinden gebruikt mag worden. Er kan in de overeenkomst ook een splitsing worden opgenomen tussen privé- en beroepsgebruik. Op die manier kan voor beide delen de juiste fiscale behandeling gebeuren. Is er niet in een splitsing voorzien, dan valt bij een professionele bezetting de belasting op het volledige pand onder de minst gunstige regeling.

Voor panden die u verhuurt aan een vennootschap waarin uzelf een mandaat heeft, gelden aparte regels.

Verhuring gemeubeld pand

Verhuurt u een gemeubeld pand, dan zal 40% van de globale huursom als vergoeding voor de meubels worden beschouwd, tenzij het contract in een andere verdeling voorziet. Fiscaal gezien is dat een roerend inkomen. Dit bedrag mag u vervolgens met de helft verminderen om rekening te houden met de kosten van de meubels. Het saldo wordt belast tegen 30%.

Het andere deel van de huursom geldt als onroerend inkomen.

Meerwaardebelasting

Beslist u om de woning binnen de vijf jaar weer te verkopen, dan zal u op de eventuele meerwaarde een belasting van 16,50 procent moeten betalen. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Van de verkoopprijs mag u de verkoopkosten aftrekken. Aan de aankoopprijs mag u de aankoopkosten toevoegen of kiezen voor een forfaitaire verhoging met 25%. Per volledig jaar tussen aan- en verkoop mag u de prijs bijkomend met 5% optrekken. Voorts mag u ook gedane renovatiekosten in rekening brengen.

Gemeentelijke taksen

Heel wat gemeenten heffen ten slotte ook taksen op tweede verblijven. Op die manier hopen ze de eigenaars ervan mee te doen betalen voor het gebruik van de gemeentelijke infrastructuur.

Leningen

Toch is het fiscaal niet allemaal kommer en kwel. Soms is de fiscus ook een vriend. Wie een hypothecaire lening afsluit voor de aankoop van een tweede woning mag de afbetalingen ervan fiscaal inbrengen. Niet voor de woonbonus in Vlaanderen of de chèque habitat in Wallonië – die gelden alleen voor de gezinswoning -, maar voor het federale stelsel van het langetermijnsparen. Dit betekent dat u de terugbetaalde kapitalen en de premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal kunt aftrekken, met een maximum van 2.310 euro voor het aanslagjaar 2019 (inkomsten 2018). In dat maximum zitten overigens ook de stortingen voor het langetermijnsparen via een tak21-spaarverzekering, waardoor de korf snel volledig gevuld kan zijn. De aftrek levert een belastingvermindering op van 30%.

De intresten op uw lening voor een tweede woning mag u aftrekken van uw kadastraal inkomen.