Nouvelles règles pour les copropriétaires d’un immeuble à appartements

La gestion des parties communes changeront au 1er janvier 2019.

La gestion des parties communes changeront au 1er janvier 2019.

Vous voulez habiter dans votre propre appartement ou en acheter un comme investissement ? Dans ce cas, vous ne faites pas seulement l’acquisition du logement que vous occuperez ou donnerez en location : vous devenez dans le même temps copropriétaire des parties communes telles que la cage d’escaliers, l’ascenseur, le local à vélos, le garage souterrain et le jardin. Certaines règles relatives à la gestion des parties communes changeront au 1er janvier 2019.

Ces règles figurent dans la loi sur la copropriété forcée, qui accorde une place importante à l’acte de base. Celui-ci décrit les parties privatives de chaque appartement et les parties communes de l’immeuble. Il fixe aussi les quotes-parts dans ces dernières ; elles déterminent ce que les copropriétaires devront payer pour leur entretien et reflètent le poids qu’ils auront lors des votes de l’assemblée générale. Par ailleurs, l’acte de base contient les modalités de désignation du syndic.

Souvent, il existe aussi un règlement d’ordre intérieur ; il énonce les règles que les utilisateurs se sont données, par exemple sur l’endroit où les poubelles sont entreposées avant la collecte ou les personnes chargées de déneiger le trottoir ou d’entretenir le jardin commun.

Modifications

Une série de modifications entreront en vigueur le 1er janvier 2019. Ainsi, les décisions sur les travaux nécessaires aux parties communes ne devront plus être prises aux trois quarts des voix exprimées lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Désormais, la majorité des deux tiers sera suffisante. Pour les travaux nécessaires à la mise en conformité d’un appartement aux exigences de la législation, comme les normes d’isolation, la sécurité contre l’incendie ou la sécurité de l’ascenseur, une majorité simple de 50 % des voix plus un est même suffisant. Tout cela vise à empêcher qu’un ou plusieurs copropriétaires mal lunés aient encore le pouvoir de bloquer les décisions.

Pour toutes les autres décisions, une majorité des quatre cinquièmes reste nécessaire. C’est notamment le cas pour l’achat d’une parcelle attenante afin d’agrandir le jardin ou pour l’adoption d’une nouvelle répartition des frais.

Les seuils ont également été abaissés pour la démolition d’un ancien appartement afin de le remplacer par une construction neuve si cela est moins cher qu’une rénovation en profondeur ou si cela est nécessaire à la sécurité de l’immeuble. Là où l’unanimité est requise aujourd’hui, la majorité des quatre cinquièmes sera suffisante à partir de 2019. En cas de désaccord, le juge de paix décide si les frais d’une rénovation en profondeur sont disproportionnés ou non.

Épargne obligatoire

Autre nouveauté : la constitution d’une « cagnotte » pour les réparations futures devient obligatoire. Les copropriétaires doivent verser chaque année 5 % du total des frais communs ordinaires de l’exercice précédent dans un fonds de réserve. L’idée est d’éviter que les réparations nécessaires de grande ampleur, par exemple d’un ascenseur tombé subitement en panne, soient reportées parce que certains copropriétaires connaissent des difficultés financières passagères. Cette obligation peut être levée si quatre cinquièmes des copropriétaires sont opposés à cette cagnotte.

Un autre changement tient au fait que, désormais, les copropriétaires peuvent faire inscrire dans les statuts de la copropriété que seuls ceux d’entre eux qui contribuent à certains frais ont un droit de vote sur ces derniers. Actuellement, les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée doivent voter sur les travaux à l’ascenseur, alors qu’ils ne l’utilisent pas et sont donc exemptés des frais qui s’y rapportent.

Créanciers privilégiés

Enfin, une série de changements pratiques entrent en vigueur. Ainsi, le syndic – chargé de la gestion de l’immeuble par l’assemblée des copropriétaires – ne doit plus avoir l’accord de celle-ci pour citer en justice les copropriétaires qui ne paient pas leurs dettes. En outre, l’assemblée des copropriétaires devient un créancier privilégié pour les frais de l’exercice en cours et de l’exercice passé. Cela signifie qu’en cas d’expropriation, elle doit être payée avant les créanciers ordinaires, même avant la banque qui détient une hypothèque sur l’appartement concerné.

Par ailleurs, c’est le propriétaire qui est tenu d’informer les locataires des décisions de l’assemblée générale. Les litiges en matière de copropriété sont désormais toujours tranchés par le juge de paix, quel que soit le montant en jeu.

Résumé

  • En achetant un appartement, on se retrouve en situation de copropriété forcée.
  • À partir du 1er janvier 2019, une majorité des deux tiers sera suffisante pour l’exécution de travaux nécessaires. Pour satisfaire aux exigences légales, une majorité de 50 % des voix plus un sera suffisante.
  • L’assemblée des copropriétaires devra se constituer une cagnotte pour les investissements futurs.
  • Le syndic se voit attribuer une plus grande marge de manœuvre face aux copropriétaires qui n’honorent pas leurs dettes.

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