Nieuwe regels voor mede-eigenaars van appartementen

Woont u in uw eigen appartement of wil u er een kopen als investering? Dan verwerft u niet alleen een stek om zelf te bewonen of te verhuren, maar wordt u tegelijkertijd ook mede-eigenaar van een aantal gemeenschappelijke delen zoals de trappenhal, de lift, de fietsenberging, de ondergrondse garage en de tuin. Op 1 januari 2019 veranderen een aantal regels voor het beheer van deze gemeenschappelijke voorzieningen.

Het beheer van de gemeenschappelijke delen wordt geregeld door de wet op de gedwongen mede-eigendom. Een belangrijke plaats hierin is toegekend aan de basisakte. Hierin staat welke delen van het appartement privaat zijn en welke gemeenschappelijk en hoe groot ieders deel is in de gemeenschappelijke delen. Dit bepaalt mee hoeveel elke mede-eigenaar moet betalen voor het onderhoud van die ruimtes. Het aandeel bevat ook hoe zwaar de stem weeg op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Voorts bepaalt de basisakte ook de manier waarop de syndicus wordt aangesteld.

Vaak is er ook een reglement van interne orde. Dat is een overeenkomst waarin de gebruikers afspraken maken, bijvoorbeeld over waar het vuilnis moet worden gestockeerd in afwachting van zijn afhaling, wie in de winter de stoep sneeuwvrij moet maken en wie de gemeenschappelijke tuin moet onderhouden.

Wijzigingen

Vanaf 1 januari 2019 veranderen een aantal zaken. Zo zullen beslissingen over de noodzakelijke werken aan gemeenschappelijke delen niet langer genomen moeten worden met driekwart van de uitgebrachte stemmen op een algemene vergadering van mede-eigenaars. Voortaan zal een tweederdemeerderheid volstaan. Voor werken die nodig zijn om het appartement te laten voldoen aan wettelijke vereisten zoals isolatienormen, brandveiligheid of veiligheid in de lift wordt zelfs 50 procent genoeg. Dit alles moet ervoor zorgen dat een of enkele dwarsliggende mede-eigenaars de boel niet meer kunnen blokkeren.

Voor alle andere beslissingen blijft een viervijfdemeerderheid nodig. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de aankoop van een belendend perceel om de tuin uit te breiden of om het invoeren van een andere verdeling van de onkosten.

Een verlaging van de drempels is er ook voor het afbreken van een oud appartement om het te vervangen door een nieuwbouw als dit goedkoper is dan een grondige renovatie of als dit nodig is voor de veiligheid van het pand. Vanaf 2019 volstaat een viervijfde- meerderheid. Nu is nog unanimiteit vereist. Bij onenigheid beslist de vrederechter of de kosten voor een grondige renovatie buitensporig zijn of niet.

Verplichte spaarpot

Ook nieuw is dat het aanleggen van een ‘spaarpot’ voor toekomstige herstellingen verplicht wordt. De mede-eigenaar moet jaarlijks 5 procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande jaar storten in een reservefonds. Dat moet vermijden dat noodzakelijke grote herstellingen, bijvoorbeeld aan een lift die plots uitvalt, uitgesteld worden omdat sommige mede-eigenaars op dat moment met financiële moeilijkheden kampen. Deze verplichting kan wel worden geschrapt indien viervijfde van de mede-eigenaars tegen de oprichting van die spaarpot is.

Nog een verandering is dat de mede-eigenaars voortaan in de statuten van de mede-eigendom kunnen vastleggen dat alleen wie meebetaalt voor bepaalde kosten stemrecht over deze kosten heeft. Nu moeten bijvoorbeeld ook de bewoners van de gelijkvloerse verdieping meestemmen over werken aan de lift, terwijl ze die niet gebruiken en er ook niet voor betalen.

Bevoorrechte schuldeisers

Ten slotte zijn er nog een aantal praktische veranderingen. Zo moet de syndicus – die in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars het beheer over het pand doet – niet langer het akkoord hebben van de algemene vergadering om wanbetalers onder de mede-eigenaars te dagvaarden. Voor de kosten van het lopende jaar en het voorgaande jaar wordt de vereniging van mede-eigenaars bovendien een bevoorrechte schuldeiser. Dat betekent dat ze bij een uitwinning betaald moet worden vooraleer de gewone schuldeisers aan bod komen. Ze komen nu zelfs voor de bank die nog een hypotheek heeft.

Voorts is het de eigenaar die de huurders moet informeren over de beslissingen van de algemene vergadering. Bij geschillen met betrekking tot de mede-eigendom beslist voortaan altijd de vrederechter, ongeacht het bedrag.