Aankoop vastgoed via vennootschap?
Er is heel wat veranderd voor mensen die vastgoed via hun vennootschap willen kopen. Het is fiscaal minder gunstig geworden dan in 2019.
De grootste verandering geldt voor kleine bedrijven. Zij moeten voortaan het afschrijvingsregime volgen dat al van kracht was voor de grote ondernemingen. Dit betekent dat ze in het jaar van aankoop hun aankoop slechts mogen afschrijven à rato van het aantal maanden dat ze eigenaar zijn. Wie op 1 oktober een gebouw koopt, mag dus nog slechts 2/12de van een jaarafschrijving doen. Tot en met 2019 mochten ze in het jaar van aankoop nog een hele jaarafschrijving doen. Door die wijziging kan in het jaar van aankoop dus minder fiscaal worden afgetrokken en worden er dus minder belastingen uitgespaard.
Net als andere zaken wordt vastgoed afgeschreven over de normale levensduur. Voor vastgoed is dat 33 jaar. Elk jaar mag dus 3% van de aankoopwaarde in de onkosten worden opgenomen. Let wel: dit geldt alleen voor het gebouw, niet voor de grond. Die laatste kan niet worden afgeschreven. Hij ‘verslijt’ in principe ook niet.
Een tweede wijziging is de het wegvallen van de mogelijkheid om vastgoed degressief af te schrijven. Dit hield in dat in de beginfase het dubbele – in dit geval 6% - kon worden afgeschreven. Dat is nu dus niet langer het geval.
Een derde verandering heeft betrekking op de investeringsaftrek. Dat is een bedrag dat eenmalig mag worden afgetrokken van de belastbare winst. Tussen 1 januari 2018 en 31 december 2019 was dat 20% van de investeringskosten. Nu is dat opnieuw teruggevallen naar 8%.
Die investeringsaftrek is wel aan voorwaarden verbonden. Zo geldt hij niet voor vastgoed dat gekocht wordt om het te verhuren.
Verlaging tarieven
Ten slotte heeft ook de algemene verlaging van de vennootschapsbelasting een invloed. Voor grote bedrijven zakt het tarief dit jaar van 29% naar 25%, voor kleine bedrijven gaat ze voor de eerste schijf van 100.000 euro van 20,40% naar 20%. Dat betekent dat het verlagen van de winst door het boeken van allerlei afschrijvingen en kosten (een beetje) minder impact krijgt.
Wat dan weer niet verandert, is dat de vennootschap alle mogelijke kosten kan aftrekken. Denk maar aan de aankoopkosten, de kosten voor onderhoud en herstellingen, vastgoedbelastingen en intresten van de financiering.
Meerwaarde
De aankoop van vastgoed via een vennootschap blijft dus een aantal voordelen hebben. Tegelijk biedt de formule ook een aantal nadelen. Het belangrijkste komt bij de wederverkoop op de proppen. Een particulier betaalt geen belastingen op de meerwaarde die hij realiseert als hij een onroerend goed met winst van de hand doet, tenzij dat gebeurt binnen de eerste vijf jaar. Bij een vennootschap is de prijs die wordt verkregen bovenop de (afgeschreven) boekwaarde evenwel volledig belastbaar.
Deze publicatie bevat algemene informatie en vormt geen persoonlijk advies. Deze informatie kan veranderen of onderworpen zijn aan specifieke regels of interpretaties, afhankelijk van de situatie. Beobank is niet verantwoordelijk voor de juistheid, de volledigheid en de bijgewerkte versie van de informatie uit de genoemde bronnen.