Demandez au fisc d’estimer l’habitation dont vous avez hérité

Quelle est la valeur de l’habitation dont vous venez d’hériter ? Si vous êtes l’héritier, vous devrez la (faire) estimer. Vous êtes en effet tenu d’introduire une déclaration portant sur la totalité du patrimoine que le défunt vous a laissé en vue de la détermination des droits de succession. En Flandre, l’estimation d’un bien immobilier peut être laissée à l’administration fiscale. L’avantage, c’est qu’elle ne pourra plus vous infliger ultérieurement une amende pour sous-estimation. À Bruxelles et en Wallonie, il peut être fait appel à un expert agréé.

Lorsqu’une personne résidant en Belgique décède, ses héritiers doivent établir la liste de tous ses avoirs. Il s’agit tant des biens immobiliers que des biens mobiliers, qu’ils soient situés en Belgique ou à l’étranger.

Cette liste sert à la détermination des droits de succession, dont les taux varient d’une Région à l’autre. Est compétente la Région dans laquelle le défunt a passé le plus clair de son temps au cours des cinq dernières années de sa vie. Rien ne sert donc de déménager en vitesse peu de temps avant son décès.

La valeur de certaines catégories d’avoirs peut être estimée facilement, par exemple l’argent sur un compte en banque ou les placements en actions de sociétés cotées en Bourse. Pour d’autres, l’opération est plus complexe ou susceptible de donner lieu à des discussions. Il en va ainsi de la valeur d’un appartement ou d’une maison. C’est la valeur vénale qui doit être déclarée, c’est-à-dire la valeur que le bien aurait eue sur le marché, dans des circonstances normales, au moment du décès.

Les héritiers peuvent estimer eux-mêmes cette valeur ou se faire assister par un expert de leur choix.

Le fisc peut ensuite procéder à une expertise de contrôle. Si elle débouche sur une valeur plus élevée, l’héritier devra payer un supplément de droits et se verra infliger une amende. Il en va de même si le bien concerné est vendu à une valeur plus élevée peu de temps après.

Flandre

En Flandre, il est toutefois possible, depuis le 1^er avril 2019, d’éviter ces éventuelles sous-estimations. Les héritiers peuvent désormais demander à l’administration fiscale flamande d’estimer elle-même la valeur du bien immobilier. L’administration utilise pour cela une base de données comprenant les prix de vente de toutes les transactions immobilières, qu’elle combine à un algorithme intelligent. Cela peut suffire pour un appartement d’un immeuble où d’autres ventes ont eu lieu récemment. Pour une quatre-façades, une visite sur place s’avère parfois nécessaire.

L’estimation de l’administration fiscale est gratuite. Elle présente encore un autre avantage : si le bien concerné est revendu à un prix plus élevé quelques mois plus tard, l’administration ne pourra plus exiger de droits de succession supplémentaire ni appliquer un taux majoré. Autrement dit, l’intéressé jouit immédiatement de la sécurité juridique.

Ce mécanisme est toutefois critiqué. Les professionnels de l’immobilier font valoir que l’administration fiscale est à la fois juge et partie et qu’il est plus difficile de contester une surévaluation. Si vous préférez faire l’estimation vous-mêmes, vous en avez encore le droit. Le choix est libre.

Wallonie et Bruxelles

Cette possibilité n’existe pas en Wallonie et à Bruxelles, mais les héritiers ont aussi un moyen d’éviter les contestations ultérieures. Ils peuvent désigner, avec le receveur des droits d’enregistrement, un expert qui estimera la valeur. Comme son estimation est acceptée par les deux parties, les droits de succession ne peuvent plus être majorés.