Laat uw geërfde woning door de overheid schatten

Hoeveel is de woning die u erft waard? Als u erfgenaam bent, zal u dat moeten (laten) bepalen. U moet immers een aangifte doen van het totale vermogen dat de erflater nalaat met het oog op het vaststellen van de erfbelasting. In Vlaanderen kan die waardebepaling voor onroerend goed sinds kort worden overgelaten aan de fiscale diensten zelf. Dit heeft als voordeel dat er nadien geen boete meer kan worden geheven wegens een zogenaamde tekortschatting. In Brussel en Wallonië kan een aanvaarde expert worden ingeschakeld.

Als een Belgische rijksinwoner overlijdt, moeten zijn erfgenamen een overzicht maken van diens volledige vermogen. Het gaat zowel om het roerende vermogen als om het onroerende en zowel om de goederen in België als om die in het buitenland.

Dat overzicht dient voor de bepaling van de erfbelasting. De tarieven ervan verschillen van gewest tot gewest. U valt onder het gewest waarin de erflater de laatste vijf jaar van zijn leven het grootste deel van de tijd gevestigd was. Snel verhuizen in het laatste levensjaar brengt op dit vlak dus geen soelaas.

Voor een aantal zaken is de bepaling van de waarde eenvoudig. Denk maar aan het geld op een rekening of aan beleggingen in aandelen van beursgenoteerde bedrijven. Voor andere zaken is het iets complexer of is er meer ruimte voor discussie. Dat geldt bijvoorbeeld voor de waarde van een appartement of een huis. Hiervoor moet namelijk de venale waarde worden aangegeven. Dat is de verkoopwaarde die het pand in normale omstandigheden zou hebben gehad op het moment van overlijden.

De erfgenamen mogen deze waarde zelf schatten of ze mogen zich hiervoor laten bijstaan door een zelfgekozen expert.

Nadien kan de overheid overgaan tot een controleschatting. Komt die hoger uit, dan dient de erfgenaam een bijbetaling te doen en zal hij tevens een boete opgelegd krijgen. Hetzelfde geldt overigens indien het betrokken vastgoed kort nadien wordt verkocht tegen een hogere waarde.

Vlaanderen

In Vlaanderen bestaat sinds 1 april 2019 evenwel de mogelijkheid om die eventuele tekortschattingen te vermijden. Erfgenamen kunnen  nu aan de Vlaamse Belastingdienst vragen om zelf een waarde op het onroerend goed te kleven. De dienst maakt daarbij gebruik van een database met de verkoopprijzen van alle vastgoedtransacties en combineert die met een lerend algoritme. Voor een appartement uit een blok waarvan er recentelijk enkele werden verkocht, kan dat volstaan. Voor een vrijstaande woning kan dat worden aangevuld met een bezoek ter plaatse.

De schatting door de belastingdienst is gratis. Ze heeft bovendien nog een ander voordeel. Mocht het betrokken pand vervolgens na enkele maanden worden doorverkocht voor een hogere prijs, dan zal dit niet meer leiden tot het heffen van bijkomende erfbelasting en bijhorende tariefverhogingen. Er geldt met andere woorden meteen rechtszekerheid voor de betrokkene.

Toch klinkt ook kritiek op die regeling. In de vastgoedsector luidt het dat de belastingdienst rechter en partij is en dat het moeilijker wordt om zich te verweren tegen hoge schattingen.

Wie de schatting liever zelf blijft doen, mag dit overigens nog steeds. De keuze is vrij.

Wallonië en Brussel

Voor Wallonië en Brussel bestaat deze regeling niet. Toch hebben de erfgenamen ook daar een mogelijkheid om latere betwistingen te vermijden. Ze kunnen samen met de betrokken ontvanger van de registratierechten een expert aanduiden, die de waardebepaling zal doen. Zijn waardebepaling wordt in dat geval door beide partijen aanvaard, waarna er evenmin nog een verhoging van de erfbelasting zal volgen.