La clause d’accroissement sous la loupe

Les cohabitants légaux ou de fait qui ont acheté ensemble un logement reçoivent souvent le conseil d’inclure une clause d’accroissement dans leur contrat. Mais cela a-t-il encore du sens aujourd’hui ? Et n’est-il pas nécessaire de réexaminer les contrats actuels ?

De quoi s’agit-il ?

Une clause d’accroissement est une disposition par laquelle deux ou plusieurs personnes qui, par exemple, achètent un logement ensemble conviennent qu’au décès de l’un d’entre eux, sa part est automatiquement transférée au survivant. Celui-ci a ainsi la certitude de pouvoir continuer à occuper le logement.

Pas d’impôt sur la succession, mais des droits d’enregistrement

Un tel accord produit plusieurs effets. Premièrement, au décès du premier mourant, aucun impôt sur la succession n’est dû. En effet, le transfert de sa part au survivant n’est pas la conséquence d’une succession, mais d’un accord contractuel d’achat ou de vente.

Cela ne signifie toutefois pas que le transfert se fait gratuitement. Des droits d’enregistrement devront être payés sur la part transférée, à savoir le taux applicable à la vente initiale. Il y a donc une double taxation. Lors de la première taxation, chaque personne s’est acquittée des droits d’enregistrement sur sa part (ensemble, sur 100 % du prix d’achat, donc) ; au décès du premier mourant, lors du transfert au survivant, la part transférée (en général, la moitié) donne lieu au paiement de droits d’enregistrement pour la deuxième fois, car il s’agit d’une nouvelle transaction.

Conséquences de la modification du droit successoral

Il y a quelques années encore, ce n’était pas bien méchant. Les cohabitants n’héritaient pas directement l’un de l’autre. Si l’on voulait céder à son décès une partie de son patrimoine à son partenaire, on ne pouvait le faire que par testament. Le premier mourant désignait alors le survivant comme bénéficiaire. Des droits de succession très élevés étaient dus sur un héritage entre « étrangers ».

La situation a toutefois changé. En Flandre, le partenaire survivant bénéficie depuis 2007 d’une exonération de l’impôt sur la succession pour l’habitation familiale. Cette exemption vaut aussi bien pour les personnes mariées que pour les cohabitants légaux et même les cohabitants de fait. Ces derniers doivent avoir vécu ensemble pendant au moins trois ans. À Bruxelles, le même régime est en vigueur depuis 2014, mais il est limité aux conjoints et aux cohabitants légaux. La Région wallonne a adopté un régime similaire le 1^er janvier 2018.

Si vous envisagez la clause d’accroissement pour des raisons financières, demandez-vous donc d’abord si elle est encore pertinente.

La clause d’accroissement doit être équilibrée

À noter que la clause d’accroissement doit être un contrat aléatoire, ce qui signifie que les deux partenaires doivent avoir à peu près la même chance de décéder en premier. Dans le cas contraire – par exemple, s’il existe une grande différence d’âge ou une grave maladie –, le contrat peut être considéré comme une donation, à laquelle d’autres règles s’appliquent.

La clause apporte la sécurité

D’autres raisons encore peuvent justifier une clause d’accroissement. Ce n’est qu’en cas de mariage que le conjoint survivant jouit d’un usufruit irrévocable et donc du droit d’occuper l’habitation familiale de son vivant. Entre des cohabitants, ce droit peut être retiré par l’un des deux. Une clause d’accroissement l’empêche donc. Elle ne peut être résiliée que par consentement mutuel.

En outre, une clause d’accroissement permet de mettre hors-jeu les héritiers réservataires (par exemple, les enfants). Comme il n’y a pas d’héritage juridiquement parlant, ils n’entrent pas en ligne de compte. La clause d’accroissement peut donc s’avérer utile, surtout dans les familles recomposées avec enfants.