(Nieuwe) eigenaar? Alles wat u moet weten over onroerende voorheffing

Bij een vastgoedaankoop focussen kandidaat-kopers zich vaak op de prijs, hun hypotheek of de notariskosten. Maar er is nog een kost die uw woonbudget extra verzwaart: de onroerende voorheffing. Die wordt soms verkeerd geïnterpreteerd of over het hoofd gezien, terwijl het nochtans noodzakelijk is er rekening mee te houden om onaangename verrassingen te vermijden.

De onroerende voorheffing is een van de kosten die gemakkelijk over het hoofd worden gezien bij de ondertekening van de aankoopakte van een nieuwe woning, terwijl ze uw woonbudget aanzienlijk kan belasten. In tegenstelling tot uw hypothecair krediet of zelfs uw woonverzekering kan de betaling ervan niet automatisch per maand worden gespreid.

Veel nieuwe eigenaars ontdekken daardoor pas de werkelijke impact op het moment dat ze het aanslagbiljet ontvangen (meestal aan het begin van het najaar). Aangezien het in de meeste gevallen gaat om bedragen van enkele honderden (of zelfs duizenden) euro’s, worstelt een groeiend aantal gezinnen met problemen om die som op te hoesten. De belastingdiensten in beide landsgedeelten stellen trouwens een stijging van de achterstallige betalingen vast en zien ook het aantal aanvragen voor afbetalingsplannen toenemen, zoals het tijdschrift Trends-Tendances aangeeft. Voor meer inzicht en om onaangename verrassingen te vermijden, beantwoorden we hieronder de meest gestelde vragen over onroerende voorheffing.

Wat is onroerende voorheffing?

De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting die verschuldigd is door iedereen die eigenaar is van een onroerend goed in België. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI). Dit KI komt overeen met de theoretische huuropbrengst van het pand en zou in principe om de tien jaar herzien worden. De laatste algemene herziening van het kadastraal inkomen gebeurde echter in 1980. U bent desondanks wel verplicht om elke renovatie die het KI van uw woning kan beïnvloeden zelf aan te geven. De Federale Overheidsdienst Financiën heeft een lijst opgesteld van de renovaties die daarmee bedoeld worden.

Hoe wordt het bedrag van de onroerende voorheffing berekend?

Het KI van het pand wordt eerst geïndexeerd om rekening te houden met de stijgende kosten voor het levensonderhoud sinds de laatste herziening. Het verkregen bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met een percentage dat afhangt van het Gewest waar het pand gelegen is: 1,25% in Wallonië en Brussel en 3,97% in Vlaanderen. Het zijn echter vooral de aanvullende provinciale (of Brusselse) en vooral gemeentelijke opcentiemen die het zwaarst doorwegen. Zo vertegenwoordigt de totale onroerende voorheffing bijvoorbeeld 61,7% van het geïndexeerde KI in Brussel, 60,5% in Luik en 53,1% in Gent.

De verschillende Gewesten voorzien ook bepaalde verminderingen. De drie belangrijkste worden toegekend aan bescheiden woningen (KI lager dan 745 euro), op basis van kinderen ten laste en handicap of invaliditeit.

Wie is onroerende voorheffing verschuldigd?

De onroerende voorheffing is verschuldigd door de eigenaar van het pand op 1 januari van het betrokken jaar. Bij de verkoop van een woning is de onroerende voorheffing voor het lopende jaar normaal dus voor de rekening van de verkoper.

Het gebeurt echter vaak dat de verkoopakte een pro rata verdeling van de onroerende voorheffing tussen verkoper en koper bepaalt. In dat geval berekent de notaris het deel van de onroerende voorheffing dat overeenkomt met het aantal dagen vanaf de datum waarop de notariële akte ondertekend wordt en telt dat op bij de overige aankoopkosten.

Bij erfenis is de onroerende voorheffing ten laste van de erfgenamen van het onroerend goed, voor zover deze nog niet door de overledene betaald werd.

Welke andere kosten brengt de aankoop van vastgoed met zich mee?

De onroerende voorheffing moet dus integraal deel uitmaken van het globale overzicht van uw woonbudget. Ze komt bovenop andere vaste kosten, zoals verzekeringen, onderhoud of de gemeenschappelijke kosten als het om een appartementsgebouw gaat.

De juiste inschatting vooraf van deze kosten helpt om onvoorziene financiële druk te vermijden en om de werkelijke kostprijs van uw woning beter te beoordelen, los van de afbetaling van de hypothecaire lening die de aankoopprijs en notariskosten dekt.

Hoe kunt u de betaling van uw onroerende voorheffing incalculeren?

Hoewel een maandelijkse betaling van de onroerende voorheffing niet direct mogelijk is bij de belastingdienst – tenzij u een betaalplan dat goedgekeurd moet worden aanvraagt - kunt u de betaling zelf spreiden door het bedrag op voorhand bij elkaar te sparen. Het eenvoudigst is om elke maand een twaalfde van de laatst bekende onroerende voorheffing op een spaarrekening te zetten, eventueel via een doorlopende opdracht. Op het moment van betaling hoeft u dan slechts het twaalfde deel van de maand te betalen, verhoogd met de jaarlijkse indexatie, die in 2025 3,14% bedroeg, en eventueel rekening houdend met fiscale wijzigingen, zoals de herziening van de gemeentelijke opcentiemen.

In het kort:

  • Elke eigenaar van een onroerend goed moet jaarlijks onroerende voorheffing betalen.
  • Het bedrag hangt af van het kadastraal inkomen van het pand, van uw gemeente en van uw gezinssituatie.
  • De onroerende voorheffing moet in principe in een keer worden betaald, wat een aanzienlijke kost kan betekenen.
  • Om onaangename verrassingen te vermijden, houdt u rekening met de kosten van de onroerende voorheffing in uw jaarlijkse woonbudget.
  • U kunt zelf de betaling van de onroerende voorheffing spreiden, bijvoorbeeld door een doorlopende opdracht naar uw spaarrekening te voorzien.

Bent u op zoek naar een lening voor uw vastgoedprojecten?

Ontdek ons aanbod

Let op, geld lenen kost ook geld

Hypothecair krediet, onder voorbehoud van aanvaarding van uw dossier en wederzijds akkoord.
Lening op afbetaling, onder voorbehoud van aanvaarding van uw dossier en mits wederzijds akkoord.

Bronnen: 

 

Delen op
Leestijd
5 min
Auteur
Beobank
Publicatie datum
Gepubliceerd in
Gerelateerde producten
Deze publicatie bevat algemene informatie en vormt geen persoonlijk advies. Deze informatie kan veranderen of onderworpen zijn aan specifieke regels of interpretaties, afhankelijk van de situatie. Beobank is niet verantwoordelijk voor de juistheid, de volledigheid en de bijgewerkte versie van de informatie uit de genoemde bronnen.

Deze artikelen kunnen je ook interesseren...

05/02/2025

Wat is het renovatiebudget voor uw woning?

Of het nu is om uw woning te moderniseren, te verruimen of de energieprestaties te verbeteren, heel wat eigenaars moeten op een bepaald moment renoveren. Maar hoeveel budget moet u daarvoor voorzien, nu de kostprijs van zu...

6 min
Meer artikelen bekijken