Blijft een investering in vastgoed interessant?

Steeds meer mensen kopen een huis of appartement om het te verhuren. Het brengt nog iets op, redeneren ze. Daarnaast rekenen ze op een waardevermeerdering van hun investering. Terecht?

In Vlaanderen en Brussel was de gemiddelde maandelijkse huurprijs van een huis in 2020 al tot 808 euro gestegen. Voor een appartement met terras moesten huurders gemiddeld 788 euro neertellen, voor een appartement zonder terras 709 euro. Dat alles blijkt uit een analyse van meer dan 11.000 contracten door de vastgoedgroep Dewaele.  (Huurbarometer Dewaele 2021 - Dewaele)

In Wallonië liggen de gemiddelde huurprijzen iets lager. Volgens het Iweps bedroeg de gemiddelde huur voor een woongelegenheid er in 2019 513 euro.  (Loyers en Wallonie - Iweps)

Huurrendement

Wie een woning kan verhuren, mag met andere woorden rekenen op enkele duizenden euro’s per jaar aan huurinkomsten. Laten we die even vergelijken met de gemiddelde prijs van een woning. Volgens de barometer van de notarisfederatie Fednot kostte een huis eind 2020 in Vlaanderen gemiddeld 306.629 euro en ging een appartement er van de hand tegen gemiddeld 247.562 euro. In Brussel was dat respectievelijk 499.488 euro en 274.382 euro, in Wallonië 208.642 euro en 187.953 euro. Het levert brutohuurrendementen op die in de meeste gevallen tussen 2,9% en 3,8% liggen.  
(Nieuws & Pers - Notaris.be)

De rendementen liggen uiteraard hoger dan die van een spaarboekje, maar moeten toch met voorzichtigheid worden benaderd. Wie vastgoed verhuurt, moet ook periodes van leegstand incalculeren. Voorts kan een verhuurder te maken krijgen met wanbetalingen en moet hij provisies aanleggen voor onderhoud. En ten slotte kijkt hij ook aan tegen verzekeringen en belastingen. Eigenaars betalen jaarlijks onroerende voorheffing, in de volksmond grondbelasting geheten. Daarnaast wordt hun tweede en volgende woning belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40% tegen het tarief dat van toepassing is op de hoogste schijf waarin hun inkomen valt.

Meerwaarde

Wie vastgoed koopt, rekent tevens op een stuk waardevermeerdering van zijn investering. En dat viel de voorbije jaren mee. In het vierde kwartaal van 2015 werd voor een woning in Vlaanderen gemiddeld nog ‘maar’ 260.000 euro betaald, voor een appartement 208.000 euro. Voor Wallonië was dat respectievelijk 172.000 euro en 154.000 euro, voor Brussel 447.000 euro en 227.000 euro. De prijsstijgingen die sindsdien werden genoteerd, overstegen dus de inflatie, wat neerkomt op een reële waardetoename.

Van dalingen in de vastgoedprijzen was in de recente geschiedenis trouwens zelden sprake. In de recente geschiedenis vielen de vastgoedprijzen alleen terug tijdens de eerste helft van de jaren tachtig van vorige eeuw en in de nasleep van de economische en financiële crisis van 2008.

Een garantie op een verderzetting van de huidige trend is dat evenwel niet. Zo gaat de Nationale Bank van België uit van een gemiddelde overwaardering van de prijzen met 13,5% tijdens de eerste drie kwartalen van 2020. (https://www.nbb.be/doc/ts/publications/nbbreport/2020/nl/t1/verslag2020_ti_volledig.pdf, p 172 - 173)